この記事はメグリエ運営事務局によって作成しました。
注文住宅を建てる際、土地探しに難航するケースは珍しくありません。「良い土地が見つからない」「土地が見つかったが大規模な土地改良工事が必要となり、予算がオーバーしそうだ」と悩んでいる方も多いでしょう。
今回は、満足いく注文住宅づくりをするために、土地探しの基本的な流れと失敗しないコツを解説します。土地探しに難航している方はもちろんのこと、これから注文住宅づくりを検討している方も参考にしてください。
土地探しはハウスメーカーに依頼する
土地探しや売買の仲介は、不動産会社に依頼することが一般的です。しかし、注文住宅を建てる際の土地探しは、不動産会社ではなくハウスメーカーに依頼しましょう。ここでは、ハウスメーカーに土地探しを依頼する理由とメリットを紹介します。
なお、住宅系YouTuber「まかろにお」が運営しているYouTubeチャンネル、「まかろにお【大手ハウスメーカー攻略法】」内にある「注文住宅を建てる場合、土地探しは自分でしてはいけない！」も一緒にチェックすると、より理解が深まるでしょう。まかろにおは、『人から始める家造りの重要性を世に広める』をコンセプトに、元大手ハウスメーカー勤務の経験を活かして中立的な立場で家づくりに役立つ情報を配信しています。
不動産会社に土地探しを依頼してはならない3つの理由
注文住宅を建築するための土地探しを不動産会社に依頼してはいけない理由は、次の3つです。
不動産会社は土地を売ることが最優先のため
不動産会社の仕事は、土地売買の仲介です。
仲介手数料を得ることが最優先であり、買い手が土地をどのように使うかには、興味がありません。「家が建てられる土地」は探してくれますが、改良工事が必要か、周辺の環境は居住に適しているかといった点には無関心です。
そのため、「宅地」であっても希望する家を建てるのには向いていないところをすすめられるケースもあるでしょう。
土地を先に決めてしまうとハウスメーカーを選ぶ時間が限られるため
住宅ローンは、土地と建物をセットで購入しないと申し込めません。土地のみの購入に利用できる「土地先行融資」もありますが、次のようなデメリットがあります。
- 取り扱っている金融機関が少ない
- 手続きが複雑で各種費用が高額になる
つまり、土地の購入を決めたら、短期間でハウスメーカーと建物の大まかな間取りや仕様を決める必要があります。短期間でハウスメーカーや家の仕様を決めた結果、不満が残る家づくりになる可能性もあるでしょう。
足元を見られ、買い手に不利な条件を付けられる可能性があるため
さらに、土地探しを急いでいる場合、売主や不動産会社に足元を見られることもあります。
ハウスメーカーには土地調査から改良まで一括で依頼できる
ハウスメーカーの中には、自社で土地を販売しているところもあります。ハウスメーカーに土地探しを依頼すれば、自社が販売している住宅の建築に適した土地を紹介してくれます。
ハウスメーカーによっては、周辺環境にも考慮してくれるため、快適な生活ができるでしょう。土地を購入する際の仲介手数料も必要ありません。施主が希望する家づくりの相談をしながら土地探しもできるため、着工までの流れもスムーズです。
また、一条工務店のように土地調査から土地の改良工事まで依頼できるメーカーもあります。土地の調査は購入後でないと行えません。
土地の購入、土地調査や改良工事、家の建築をすべて別の業者で行うと、諸費用が高額になります。土地探しから購入、調査、改良工事まですべて同じ会社で行うことができれば、諸費用の節約にも効果的です。
ハウスメーカーに依頼して土地探しをする基本的な流れ
続いて、ハウスメーカーに依頼して土地探しから注文住宅を建てるまでの基本的な流れを解説します。ハウスメーカーの区分や扱っている土地の特徴も解説するので、参考にしてください。
ハウスメーカーをピックアップする
ハウスメーカーに土地探しを依頼する場合、まずは注文住宅の建築を依頼するハウスメーカーをピックアップします。
ハウスメーカーに土地探しを依頼する場合、依頼したハウスメーカーで家を建てることが条件です。予算だけでなく、施主が希望する住宅づくりが可能かどうかも確かめたうえで、ハウスメーカーを決定してください。
なお、ハウスメーカーには坪単価で次のような3つの区分に分けられます。
| ハウスメーカーの区分 | 30坪の家を建てる建築費用の目安 | 特長・注意点 |
|---|---|---|
| ローコスト系 | 1,000万円台 | ・建売住宅を扱うメーカーが多い ・間取りや設備の自由度が低い ・大手ハウスメーカーの規格住宅の一部が入る |
| ミドルコスト系 | 2,000万円台 | ・ハイコスト系ハウスメーカーの規格住宅も該当する ・ローコスト系ハウスメーカーより間取りの自由度は高め |
| ハイコスト系 | 3,000万円以上 | ・大手ハウスメーカーの注文住宅が該当する ・間取りの自由度はかなり高め ・アフターサービスが手厚いメーカーが多い |
坪単価が高いハウスメーカーほど、間取りの自由度が高い傾向があります。「予算の関係でハイコスト系ハウスメーカーの利用は難しい」といった場合は、大手ハウスメーカーの規格住宅を検討してみましょう。
規格住宅は、あらかじめ決められた間取りや仕様から施主が好みのものを選ぶスタイルの住宅です。注文住宅に比べて自由度は低いですが、大手ハウスメーカーを利用することができ、費用も抑えられます。
なお、建築費用はあくまでも住宅本体の金額です。たとえば、住宅本体の建築費用が2,000万円、土地が1,000万円の場合、家を建てる総費用は3,000万円に「諸費用」を加えた額です。予算を組むときは、住宅の建築費用、土地の購入費用と項目ごとに上限を決めると取捨選択しやすいでしょう。
ハウスメーカーの理解をさらに深めたい方は、住宅系YouTuberの「まかろにお」が運営する「まかろにお【大手ハウスメーカー攻略法】」内にある「これが工務店とハウスメーカーの違いと各社のポジションだ!!」や「これ一本で大丈夫！大手ハウスメーカー完全解説!!」をチェックしてみてください。
候補に挙げたハウスメーカーに土地探しを依頼する
3社程度までハウスメーカーを絞ったら、土地探しを依頼してください。前述したように、
ハウスメーカーの中には「まちづくり」と称して新興住宅地を開発しているところもあります。
昔からの住宅地と新興住宅地は、それぞれにメリット・デメリットがあります。たとえば、昔からの住宅地は自治会や町内会がしっかりしているところも多く、災害時に頼りになるでしょう。また、昔からの住宅地は駅から近い、バスの本数が多い等の交通の便が良い傾向があります。
その一方で、隣地との境界線があいまいになっている場合がある、昔からの住民との間で軋轢が生じる場合があるといった点がデメリットです。
新興住宅地は、「インフラ設備が新しい」「同世代の住人が多くコミュニケーションを取りやすい」といったメリットがあります。デメリットとしては、住民同士のつながりが弱い、駅から遠く自動車が必須な場所が多いといったことが挙げられます。
周辺環境とともに住宅地のメリット・デメリットを把握しておけば土地選びの参考になるでしょう。
提案された土地を比較・検討してハウスメーカーを決める
ハウスメーカーから土地が提案されたら、比較・検討してください。なお、土地改良が必要な場合は、別途見積もりをしてもらうと費用が明確になります。土地の価格は予算内でも、土地改良工事に多額な費用がかかる場合もあるので注意が必要です。
予算はもちろん、交通の便や周辺の環境、隣家との距離や住人の様子なども併せて比較してみるのがおすすめです。可能であれば、朝と夜、天気の良い日と雨の日など、条件を変えて土地の様子を見学してみてください。
その上で、施主の希望に沿った家づくりができるメーカーを選んで契約しましょう。
トラブル防止にも役立つ土地選びのポイントやコツ
土地を選ぶポイントは複数あります。よく挙げられるポイントには、学校や病院、スーパーなどの周辺施設、最寄り駅からの近さ、大きな公園があるなどの周辺環境などがあります。しかし、これ以外にも注意するポイントは複数あります。最後に、トラブル防止にも役立つ見逃されがちな土地選びのポイントやコツについて解説します。
周辺住民の感情
古くからの住宅街にある土地を購入する場合、すでに住んでいる住民の感情を確認しましょう。地域によっては、新しい住人にあまり良い感情を持っていないケースがあるためです。
たとえば、「近隣住民が土地の売買に反対していた」「古くからの住民と新しく入ってきた人たちの間で、何回かトラブルが発生している」といった施主と無関係な理由で近隣住民との関係がぎくしゃくする可能性もあるでしょう。
可能であれば、土地を購入する前に周辺住民にさりげなく話を聞いてみましょう。当たり障りのない話でも、住民の口調や表情から感じ取れるものがあります。土地そのものは良くても、ご近所との関係が悪いと住み心地が悪くなる可能性があります。
なお、新興住宅地でもご近所トラブルが発生する可能性はありますが、近隣住民と年齢や家族構成が同じようになりやすい分、コミュニケーションは取りやすいでしょう。
境界線
土地には境界線があり、トラブルの原因となる場合も珍しくありません。境界線の問題には、主に次の3種類があります。
都市部にあるコンパクトな土地に起こりやすい傾向がありますが、郊外の敷地が広い住宅でも起きる可能性があります。それぞれどのような問題か解説するので、参考にしてください。境界線のトラブルを放置しておくと近隣住民とのトラブルに発展する可能性もあります。
境界標の紛失
境界標の紛失とは、境界を示す杭や標識などが失われることです。古くからの住宅地に起こりやすく、水害や地震などで行方不明になったり、工事の際に抜かれてしまったりすることもあります。
境界標を設置しなおすには、元々あった位置の特定が必要です。地積測量図を用いて境界標の位置を確かめますが、古いものしかない場合は土地家屋調査士に依頼し、測量しなおしてもらったほうが確実です。
また、隣人に境界標が紛失した旨を説明し、測量の立ち会いをしてもらうなどの対処も必要になります。
構造物の越境
構造物の越境とは、建物や塀、樹木などの所有物が隣地の境界線を越えている状態です。
たとえば、隣家との境に塀を建てたい場合、隣地の境界線があいまいだと設置した後に抗議が来る場合もあるでしょう。また、屋根から落ちた雪が隣家の敷地に入りトラブルになったり、庭の樹木が成長して隣地に入り、トラブルに発展したりするケースもあります。
新興住宅地でも隣地との距離が近い場合、構造物の越境によるトラブルが発生する可能性は十分にあります。必要ならば「越境物に関する覚書」を作成し、トラブルを未然に防ぐ対策を立てましょう。
隣人との認識の差
古い住宅地の場合、隣地に住む住人と境界線に関して認識の差が出る可能性もあります。話し合いで解決が難しい場合は、土地家屋調査士に依頼して、土地の境界線をはっきりさせましょう。
相手がどうしても納得しない場合は、土地を購入してもご近所トラブルに発展する恐れがあります。このような場合は、別の土地も検討しましょう。
騒音・外からの視線の問題
騒音トラブルは集合住宅特有の問題と思われがちですが、一戸建てでも外まで音が響いて問題になるケースもあります。特に、隣家との距離が近い場合は、ご近所トラブルに発展する可能性が高いでしょう。
また、幹線道路沿いや繁華街の近くに土地を購入して住宅を建てる場合は、夜間の騒音が気になるケースもあるでしょう。また、都市部に住んでいた人が郊外に住宅を建てた結果、川の水音やカエルの鳴き声などが気になって家を手放すという事例もあります。
土地を比較・検討する際、異なる時間に複数回見学に行けば、どのような音が家の周囲に聞こえるかわかるでしょう。小さい子どもがいる場合や、住宅の外に幹線道路や線路、繁華街など大きな音が発生する要因がある場合は遮音性の高い住宅を建てるのがおすすめです。ハウスメーカーの中には、防音性や遮音性に優れた住宅を建てられることを強みとしているところもあります。
このほか、家の窓を大きくしすぎると、外からの視線が気になる場合もあるでしょう。大きな窓は開放感がありますが、周辺の環境によっては家の中が丸見えになったり、断熱性が低くなったりします。採光が気になる場合は天窓にするなど工夫が必要です。
過去の災害の痕跡
近年、日本では水害をはじめとして大規模な災害が頻繁に発生しています。過去に災害が起こった土地かどうか、気になる方も多いでしょう。過去の地名から災害の痕跡がわかる場合もあります。
現在は新興住宅だけでなく、昔から住宅地になっている場所も地名が変わっているところが珍しくありません。旧地名をチェックし、川・池・沼といった水に関する名前だった場合は、水害が発生しやすい土地である可能性があります。また、「滑ヶ谷」「荒巻」は土砂崩れが起きた可能性がある地名の可能性が高いです。土地選びをする際の参考にしてみてください。
ただし、過去に災害が起きたからといって、現在も災害が発生する可能性が高いとは限りません。災害対策が行われていれば安心です。気になる場合は旧地名をチェックし、災害対策がしっかりなされているか確認したうえで購入を検討してください。
まとめ
注文住宅を建てる土地探しを成功させるポイントや基本的な流れについて解説しました。
注文住宅を建てる場合、土地探しは不動産会社ではなくハウスメーカーに依頼することがおすすめです。大手ハウスメーカーの多くが土地の分譲も行っているので、まずはメーカーのホームページをチェックしてみましょう。
また、良い土地が見つかっても周辺環境や住民次第では住みにくくなる可能性があります。
異なる時間や天気のときに複数回土地を見学したうえで、周辺環境のチェックをしてください。また、可能であれば購入を検討している土地の近隣に住む方々に話を聞いてみましょう。
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