この記事はメグリエ運営事務局によって作成しました。
注文住宅を建てる際は、土地探しから始める方も多いことでしょう。土地探しは不動産会社に依頼するイメージがあるかもしれません。しかし、注文住宅を建てる場合は、土地探しはハウスメーカーに依頼するのが最善の方法です。
今回は、ハウスメーカーに土地探しを依頼する方法やメリットを解説します。
- 土地探しを自分1人・不動産屋任せで進めるのはNG。必ず家のプロであるハウスメーカーと一緒に探すのが鉄則
- 進め方は「住宅ローンの借入目安の把握→気になるハウスメーカーを絞る→ハウスメーカーと一緒に土地探し」の順
- 借入上限の目安は手取り年収の8倍。諸費用は最低でも1,500万円、物価高騰の今は1,800万円ほど見ておく
- 古い住宅街や都心部の土地は「ゴミ捨て場」「境界線」「騒音」の近隣トラブルに細心の注意を
注文住宅を建てる場合、土地探しは自分でしてはならない！
注文住宅を建てる際の土地探しは、不動産会社に依頼しようと考えている方は多いでしょう。しかし、住宅を建てる場合、土地探しはハウスメーカーに任せるのが最適です。ここでは、不動産屋経由で土地を購入してはならない理由を解説します。
なお、この記事と併せて住宅系YouTuber「まかろにお」が運営しているYouTubeチャンネル、「まかろにお【工務店&ハウスメーカー攻略法】」内にある「注文住宅を建てる場合、土地探しは自分でしてはいけない！」チェックしてみましょう。
まかろにおは、『人から始める家づくりの重要性を世に広める』をコンセプトとし、元大手ハウスメーカー勤務の経験を活かし、中立的な立場で家づくりに役立つ情報を配信しています。
不動産会社は建物の専門家ではないから
不動産会社は、土地の専門家であって建物の専門家ではありません。
また、最大の目的は土地を売買することであり、顧客がその土地をどのような目的で使うかまでは意識しません。たとえば、顧客が「注文住宅を建てたいので宅地がほしい」と注文すれば、仲介している土地の中から高く売れそうな「宅地」を紹介してくれます。
「宅地」は家を建てられる土地ですが、家を建てるのに適した土地とは限りません。たとえば、地盤が軟弱で家を建てるには土地改良に多額の費用がかかる土地や、袋小路の土地、セットバックが必要な土地をすすめられる可能性もあるでしょう。
不動産会社には説明義務があるので、土地の条件や家を建てる際の注意事項を一通り説明してくれます。しかし、専門用語が多いため、一度聞いただけで完璧に理解できる方は少ないでしょう。その結果、家を建てる段階で土地の不具合に気づくケースもあります。
不動産会社に足元を見られる可能性があるから
不動産会社は、不動産を売却したい方と購入したい方を仲介し、双方から仲介手数料を取って利益を得ています。土地が高く売れるほど不動産会社の収入も増えるため、不動産会社が売り主をあおって値段を釣り上げるケースがあります。
また、「この時期までに家を建てたい」と期限を決めて土地を探している場合、「すぐに契約しないと、他の方に決まってしまいますよ」と相場より高い値段で土地を売ろうとするケースもあるでしょう。
不動産会社のほとんどが、堅実に商売をしています。しかし、顧客が急いでいたり収入の高い人が土地を求めていたりする場合、足元を見られる可能性があることは知っておいてください。
特に、契約の直前で値段を釣り上げられた場合、今さら他の土地を探すわけにもいかず、泣く泣く不動産業者の言い値で契約しなければならないこともあります。
土地から選ぶと急いでハウスメーカーを決めることになるから
施主の中には、まずは土地を購入してからゆっくりとハウスメーカーを探そうと考えている方もいるでしょう。しかし、土地を購入してからハウスメーカーを探すとまったく余裕がありません。
土地を買う際、多くの方が住宅ローンを組みます。住宅ローンは「自分が住むことを目的に購入する家にのみ使えるローン」ですから、金利が低い代わりにさまざまな制約があります。その一つが「土地と建物をセットにしないと住宅ローンを組めない」という決まりです。
また、土地を購入する際は、買付証明書を入れたら2週間後程度を目安に契約をする必要があります。「買付証明書」とは、土地を購入する意思を書面で記したもので、「整理券」にたとえられます。法的拘束力はありませんが、買付証明書を提出した方に優先して交渉権が与えられるのです。
この買付証明書の有効期間は、2週間程度です。なお、東京をはじめとする都市部にある人気の土地は「1週間以内に契約を結んでほしい」と条件を提示されるケースもあるでしょう。
つまり、土地購入の目途が立った時点でハウスメーカーが決まっていないと、住宅ローンを組むために2週間以内に次の項目をすべて決定する必要があります。
- 家を建てるハウスメーカー
- 家を建てる予算
- 融資を希望する金額
短期間で注文住宅に関する重要事項を決めると、打ち合わせが不十分になりがちで金額も上がりやすくなります。土地探しとハウスメーカー探しを同時に行っていけば問題ありませんが、仕事や家事、育児をしながら土地探しと家づくりを同時進行させていくことは大変です。
土地探しはハウスメーカー選びから
時間に余裕をもって土地探しから家づくりの打ち合わせを行うには、ハウスメーカーに土地探しを依頼することがおすすめです。ハウスメーカーの土地探しには次のようなパターンがあります。
- ハウスメーカーが土地を所有しており、その土地を販売する
- ハウスメーカーが不動産業者と提携しており、土地探しを行ってくれる
どちらの形式で土地探しをしてくれるかは、各ハウスメーカーのホームページで確認できます。いずれにしても、ハウスメーカーが間に入ってくれることには変わりありません。
ハウスメーカー選びに迷っている場合、まず土地探しも依頼できるハウスメーカーをピックアップし、その中から予算や間取りの自由度、施主が希望する性能を備えた家を建ててくれるハウスメーカーを探してみましょう。ここでは、ハウスメーカーに土地探しから依頼する流れを解説します。
なお、大手ハウスメーカーそれぞれの理解を深めたい場合は、「まかろにお【工務店&ハウスメーカー攻略法】」内にある「これ一本で大丈夫！大手ハウスメーカー完全解説!!」をチェックしてみてください。
ハウスメーカーを3社以下に絞る
ハウスメーカーには、大きく分けて次の3種類があります。
| 分類 | 主力商品の坪単価 | 概要 |
|---|---|---|
| ローコスト系 | 75万〜80万円台後半 | 安さが最大の強み。ただし最安値帯でも今の相場では30坪2,200万〜2,600万円程度。 |
| ミドルコスト系 | 80万円台後半〜90万円台 | 家の性能にもこだわりたい人向け。30坪2,000万円台後半が相場。 |
| ハイコスト系 | 100万円以上 | デザインにも性能にもこだわった家をつくりたい人向け。30坪3,000万円以上が相場（積水ハウスのフルカスタマイズ仕様は坪150万円）。 |
注文住宅を建てるハウスメーカーを選ぶ際は、まずは土地の購入費に建築費用、諸費用を足した金額が予算内に収まるか検討してください。
便利な場所に家を建てるために土地代に予算をかけたい、家はある程度住んだら売却したいと考えている場合は、ローコスト系のハウスメーカーを選んでも良いでしょう。また、ハイコスト系のハウスメーカーにも「規格住宅」と呼ばれる商品があり、建物のみで坪75万〜90万円程度に抑えられます。
一方、家にこだわりがあって自由に間取りを考えたい場合や、性能も高くしたいという場合はミドルコスト系やハイコスト系のハウスメーカーの利用が適しているでしょう。建築費用は高くなるので、予算を多めに確保したり、郊外などにある安めの土地を利用したりするなどの工夫が必要です。
このように、坪単価だけでなく「依頼すればどのような家が建てられるか」「施主が家に何を求めているか」も考えながら依頼を検討するハウスメーカーを3社以下に絞ります。3社までであれば、相見積もりもしやすいでしょう。
ハウスメーカーに土地探しを依頼する
3社以下にハウスメーカーを絞ったら、土地探しを依頼しましょう。いくつか候補が上がってきたら、可能な限り現地に足を運んで自分の希望に沿った家を建てられるか、検討してください。
その際に必ず確認したいのが、土地選びでトラブルになりがちな「ゴミ捨て場問題」「境界線問題」「騒音問題」の3つです。国土交通省のデータでは、土地の売買に関するトラブルは毎年1,000件を超えています。
特に古い住宅街では、近所の方が元々あったゴミ捨て場を使わせてくれないケースが実際にあります。古い住宅街にある土地を買って家を建てる場合は細心の注意が必要で、購入前に少しでも近所の人と話してみるか、営業担当者に調べてもらいましょう。
また、都心部の小ぶりな土地では隣地との境界が50センチ未満になり、お隣とのトラブルが裁判一歩手前まで発展したケースもあります。騒音も、近隣の子どものドタバタ音には土地探しの時点で気づきにくいため、見落としやすいポイントです。
その際、「まかろにお【工務店&ハウスメーカー攻略法】」内にある「土地から購入して家づくりをする人は絶対ダウンロードしてください」で紹介されている「Sun Seeker」というアプリをダウンロードしておくと何かと役に立ちます。
Sun Seekerを利用すると、季節ごとにどの方向から陽光が入ってくるかがわかります。陽光が入ってくる方向がわかれば、ドアの位置や窓の位置をどこにすれば良いのかがわかるでしょう。
周辺環境や土地の状態は見学に行けばある程度わかりますが、それだけでは不十分です。ドアと窓の位置や大きさで、家の暮らしやすさは大きく異なります。アプリを活用し、建てられる家のイメージを具体化すると選択の参考になるはずです。
ハウスメーカーの提案を比較して依頼するところを決定する
土地が決まったら、ハウスメーカーが提案してくれた家の間取りや設計を比較してください。
ハウスメーカーに土地を探してもらった場合、土地だけ購入し建物は他のハウスメーカーに依頼するということはできません。ハウスメーカーの提案を受け入れたら、すぐに契約して家の建築が始まります。
そのため、検討は入念に行いましょう。価格だけでなく、アフターケアや10年後の生活まで考えてください。
なお、複数の提案を比較してみれば、ハウスメーカーの強みだけでなく苦手分野もわかります。家族全員の意見も聞いたうえでどのハウスメーカーに依頼するか決めてください。
ハウスメーカーに土地探しを依頼するメリット
ここでは、ハウスメーカーに土地探しを依頼するメリットをもう少し詳しく解説します。これから土地探しから初めて注文住宅を建てたいと考えている方も、参考にしてください。
施主が希望する家が建てられる土地を探してくれる
ハウスメーカーに土地探しを依頼すると、施主が希望する家を建てられる土地を探してくれます。
土地の形や周辺環境によって、住みやすい家の間取りは異なります。また、土地探しの段階では、「建てたい家のイメージがぼんやりしている」といった施主も多いでしょう。
ハウスメーカーの営業担当者と相談し、建てたい家のイメージを具体的にしたうえで土地を探せば、「土地の形や広さ、周辺環境で希望した間取りやデザインの家が建てられなかった」といった失敗を防げます。
また、ハウスメーカーによっては分譲地を販売しているところもあります。分譲地を購入すれば、インフラや防犯が整った場所に住める、ご近所付き合いにしがらみが少なくて楽といったメリットもあり、特に若い世代にはおすすめです。
土地売買に関する仲介手数料がかからない
ハウスメーカーが所有している土地を購入して家を建てれば、不動産会社が介入しないため、土地売買に関する仲介手数料が発生しません。土地の売買に関する仲介手数料は、土地価格の3〜5％＋（2〜6万円）＋消費税です。土地の価格によっては100万円以上の節約ができます。
地盤改良から補強工事まで一貫して依頼できる
ハウスメーカーから土地を購入すると、そのまま地盤改良から補強工事まで一貫して依頼できるところもあります。
一例を挙げると、一条工務店は自社で「地盤調査・基礎選定・住まいの施工・保証」まで一括して依頼できることを強みとしています。地盤改良や補強工事を一括で依頼できれば、万が一不具合が発生してもスムーズに対応ができることもメリットです。
不動産会社から土地を買っても、地盤改良工事をハウスメーカーに依頼することは可能です。しかし、2週間で地盤調査から改良工事まで一括で依頼できるハウスメーカーを探すことは容易ではありません。施主も、打ち合わせに手いっぱいで地盤改良工事まで頭が回らず、別の会社に依頼してしまうケースもあるでしょう。
ハウスメーカーに土地探しを依頼すれば、地盤改良工事が必要かどうかも早めに教えてもらえます。
土地に難があっても住宅性能でカバーしやすい
ハウスメーカーに土地探しを依頼すると、土地に難があっても住宅性能である程度カバーできます。
たとえば、幹線道路や線路が近い土地の場合、車や列車の走行音が気になることもあるでしょう。騒音対策には、各ハウスメーカーの遮音性に注目してください。
各社の遮音性は驚くほど違い、ヘーベルハウスや積水ハウスのダインコンクリートは壁厚が厚く、家の中にいると雨の音が全く聞こえないほど遮音性が抜群です。一方、木造の2×4（ツーバイフォー）は構造上、太鼓のように音を反響させて大きくしてしまうため、一般的に遮音性が低いとされています。
家を建てる前に、ハウスメーカーと施主の両者で土地のデメリットを把握できていれば、「家に入居してから不具合が見つかった」といった失敗を防げるでしょう。
また、積水ハウスでは家だけでなく、「永く安心して住み継がれるサステナブルなまち」をコンセプトとして、「まちづくり」も行っています。積水ハウスが販売している分譲地を購入して家づくりをすれば、住みやすいだけでなく、災害や犯罪に対する備えが充実している街に住めます。
ハウスメーカーを比較検討する際に知っておくべきポイント
続いて、ハウスメーカーを比較・検討する際に参考となるポイントについて解説します。一口に「ハウスメーカー」といっても、実にさまざまな種類があります。「迷いすぎて決められない」とならないように、参考にしてください。
ハウスメーカーの種類と特徴を把握しておく
前述したように、ハウスメーカーは主力商品の価格帯で「ローコスト系」「ミドルコスト系」「ハイコスト系」の3種類に分別できます。
積水ハウス、ダイワハウス、住友林業など知名度の高い大手ハウスメーカーの多くが「ハイコスト系」に分類され、アイ工務店やタマホーム、桧家住宅などはミドル・ローコスト系に分類されます。
坪単価が高いハイコスト系のハウスメーカーは、専属の設計士がついてチームで打ち合わせを進めるスタイルが多く、納得いくまで何回でも打ち合わせができます。その分、打ち合わせの回数は多くなり、家が完成するまでどうしても時間がかかります。
ただし、提案の質は結局のところ担当者次第で、過去のプランを使い回すような担当者に当たると、何回打ち合わせをしても希望する間取りが出てこないこともあります。
一方、ローコストやミドルコスト系のハウスメーカーは、間取りの自由度や打ち合わせ回数に制限をかけることで価格を抑えており、家の完成までの期間が短いといったメリットがあります。
ただし、「安いハウスメーカーで豪華な設備仕様を入れれば、ものすごくいい家が建てられるのではないか」という考え方は構造的に不可能です。ミドル・ローコストにはミドル・ローコストである理由（制限や縛り）が存在します。
このように、坪単価や主要商品の価格帯だけでなく、ハウスメーカーごとに強み、苦手分野等を把握しておくと、選択がスムーズです。また、施主側も家に性能やデザインなど、何を求めるかを明確にしておきましょう。
予算を決める目安を把握しておく
注文住宅をつくる総費用の内訳は、次の3種類に分類されます。
- 建物の建築費
- 土地の取得費
- 諸費用
ハウスメーカーを選ぶ際は、坪単価で主力商品の価格帯を算出して選択の目安にしますが、坪単価で算出できるのは、「建物の建築費」だけです。
たとえば、建築費が3,000万円、土地の取得費が2,500万円、諸費用が1,500万円の場合、家を建てる総費用は7,000万円になります。外構費用や地盤改良費用、家具・家電まで含めると、諸費用は最低でも1,500万円は発生し、昨今の物価高騰を考えると1,800万円ほど見ておくのが現実的です。「諸費用」は忘れがちなので注意が必要です。
また、住宅ローンの借入れ上限は、世帯の「手取り年収」の8倍が目安です。夫婦合わせて世帯年収が1,000万円なら、手取り年収である約750万円の8倍、6,000万円が借入れ上限だということです。額面の年収の8倍まで借りてもいいと説明する人もいますが、借りられる金額と返せる金額は完全に別なので、必ず手取り年収で計算してください。なお、若い方は40年ローンや50年ローンを活用すれば、月々の返済額を抑えられます。
このように、自己資金と借りられるローンの額を計算すれば、施主が購入できる価格帯の住宅を販売しているハウスメーカーをピックアップしやすいでしょう。
なお、住宅ローンは施主単独で組む方法のほか、夫婦の収入を合算して共有名義でローンを組む「ペアローン」、親子で住宅ローンを組んで2世代にわたってローンを払っていく「親子リレーローン」などもあります。
「まかろにお【工務店&ハウスメーカー攻略法】」を利用して自分に合ったハウスメーカーを探そう
ハウスメーカーの選択肢が多い分、注文住宅を建てる際はハウスメーカー選びに悩みがちです。施主の希望する家が建てられるハウスメーカーを選び、さらに満足いく家づくりをするには、施主も知識を蓄える必要があります。
ハウスメーカーが決まった後、すべて営業担当者に丸投げしてしまうと、できあがりに不満が残る家ができる恐れもあるでしょう。家づくりに関する知識を効率よく蓄えるには、「まかろにお【工務店&ハウスメーカー攻略法】」から、ピックアップしたハウスメーカーに関する動画を中心にチェックしていくのがおすすめです。
大手ハウスメーカーの特色紹介だけでなく、鉄骨造と木造の違いや断熱性、耐久性のランキング、お宅訪問など多彩な動画があります。
また、「【2025年最新】今年の注文住宅のトレンドはこれだ!!」や「【最新2025年版】ハウスメーカーの注文住宅、規格住宅を予算別にまとめて解説してみました。」等のまとめ動画をチェックすれば最新の住宅事情や予算の相場もわかるでしょう。
また、当サイト「メグリエ（MEGULIE）」に登録すれば、会員自ら優秀営業担当を検索し、家づくりを依頼することも可能です。まずは、公式LINEに友だち登録してみてください。
まとめ
土地探しから家づくりを始めたい場合は、不動産会社ではなくハウスメーカーに土地探しから依頼するのが最適です。不動産会社は土地を売買するプロフェッショナルですが、住宅建築の分野の専門家ではありません。
ハウスメーカーに土地探しを依頼すれば、仲介手数料がかからないなどのメリットもあります。土地の値段によっては100万円単位の費用が節約できるでしょう。
まずは、ハウスメーカーの中から土地探しから請け負ってくれるところをピックアップしましょう。そのうえで、予算、施主の希望、担当営業者との相性を考えて、ハウスメーカーを3社以下にしぼり、比較・検討してください。
「まかろにお【工務店&ハウスメーカー攻略法】」をチェックすれば、ハウスメーカーの強みや特長だけでなく弱みや不得意分野がわかります。ハウスメーカーに任せっぱなしにするのではなく、施主も知識を蓄えて家づくりに臨みましょう。
