今回は『注文住宅を契約する前に確認することTOP8』ということでお話をしていこうと思います。
これからハウスメーカーを1つに絞って、具体的に話をつめていくとなった時にまず行うのが、そのハウスメーカーとの『契約』です。
しかしこの『契約』は不安ですよね？
「本当にこのハウスメーカーで家を建てていいものなのか。」「契約した後に大幅に増額したらどうしよう。」こういった悩みは誰もが持っているはずです。
私が住宅営業をしていた時も、やはり最後までこういった悩みを抱えているお客さんはけっこういました。
中には契約の際に手が震えすぎて、字が上手く書けないなんて人もいたくらいです。
もちろんそのお客さんに関しては、契約をいただいた後にしっかりと対応したので、何ひとつ問題ありませんでしたし、そのお客さんからもすごく感謝されました。
しかし、こういったケースばかりではないのです。
DMで「一度ハウスメーカーと契約したものの、営業マンを信用できないのでやっぱり解約しようと思います。どうすればいいですか？」という相談も実際にくるのです。
ですので、今回は皆さんが契約に失敗しないために、これを確認すれば間違いないというポイントを独断と偏見のランキング形式で、8個紹介します。
自分の目で見て、今の提案内容が大丈夫なのかを確認できるよう、ぜひ最後までご覧ください。
注文住宅契約前に確認すること第8位：地盤補強がかかるかどうか
地盤補強費用は、家を建てる際にほぼ確実にかかってくる費用の1つです。
当然、軟弱な地盤の上に家を建てることはできないので、当たり前と言えば当たり前ですよね？
ただここで問題になってくることが実はあるのです。
それが、この地盤補強費用というのは、契約前の段階ですと『概算』でしか出せないということです。
これがどういうことなのか、土地をこれから購入する人の場合と、もうすでに土地を持っている人の場合、それぞれに分けてお話をしていきます。
土地をこれから購入する場合
まずは土地をこれから購入する場合についてです。
土地は、建物と同日に契約することがほとんどです。
ですので、具体的な例を交えてお話をすると、7月7日の9時から土地の契約をして、その後10時から建物の契約、というようなイメージです。
そしてこの契約をした日以降に地盤調査ができるようになるのです。
では、なぜ契約をした後でないと地盤調査を行えないのかというと、それは『地主が土地を売り逃さないため』です。
例えば、その土地を購入しようとしているお客さんが「事前に地盤調査をしたら思ったよりも補強にお金がかかるからやっぱりやめた。」となってしまったら一向にその土地は売れないですよね？
ですので、基本的に契約をした後でないと、地盤調査はできないのです。
ゆえに『概算』で出すしかないのです。
もちろん中には例外もあって、契約の前でも調査をさせてくれる地主も稀にいます。
ただそれは本当に稀であることと、何より、地盤の調査費用はおよそ10万円かかります。
そしてその調査データは、他社で使い回すことはできないのです。
ですので、例外を使う、つまりは土地を契約する前に調査を行うなら、検討しているハウスメーカーを1社に絞った上で調査を行うことがポイントになってきます。
すでに土地を持っている場合
土地ありの場合は、元から自分の土地なので、好きなタイミングで地盤調査を行うことができます。
ただ、こちらも先ほどお話したことと同様に、調査データは他社で使い回すことはできません。
そのため、調査を行うとなると、検討しているハウスメーカー毎に、調査費用を払わなければならないのです。
さきほどもお伝えしたとおり、地盤調査の費用は1回あたりおよそ10万円なので、例えばハウスメーカー毎に地盤調査をお願いしたら、2社で20万、3社で30万、というような形で同じデータを取得するために、毎度毎度10万円を払わなければなりません。
そんなのは無駄ですよね？
ですので、土地を持っている方でも最終的にどのハウスメーカーにするのかが決まった段階でないと、地盤補強にかかる費用は『概算』の域を出ないということなのです。
話をまとめると、これから土地を購入する場合も、すでに土地を持っている場合も、基本的には契約の直前、もしくは契約後でないと正式な金額はわからないということです。
そしてそれをいいことに、契約を取りたい営業マンは、地盤補強の費用を安くして資金計画書に書いているケースがあるのです。
例えば、本当なら100万円の地盤補強がかかるエリアにも関わらず、『予算どり』という表記で、半額の50万円しか地盤補強費用が入っていなかったり、『調査後確定』という、これまた都合のいい言葉を使って地盤調査費用自体が資金計画書に入っていなかったりという場合もあります。
ですので、だまされないためにも、以下の2点を重点的に確認してください。
- 近隣のデータはどうなのか
- 地上げしたばかりで造成したての土地なのか
という2点です。
営業マンが、地盤調査を行ってくれている会社に問い合わせれば、近隣の地盤調査の結果資料をもらうことができます。
それを見ることで、自分たちが家を建てる場所の地盤がどうなのか、そしていくらくらい費用がかかりそうなのか、大まかな目安がわかります。
また、造成したばかりの分譲地などは、ほぼ100%地盤補強が必要になります。
ですので、この2つを確認した上で、自分たちが提案されている地盤補強代は適正なのかどうかを営業マンに再度聞いてください。
地盤補強の費用は契約後に金額が大きく増額するケースの1つで、私は昔、契約後に700万円増額したケースを見たことがあります。
この金額は少し極端ですが、いきなり金額が跳ね上がって予算オーバーになってしまった、ということがないようにするためにも、契約前には『地盤補強がかかるのか』そしてそれが『正確かどうか』というのをしっかりと確認してください。
注文住宅契約前に確認すること第7位：土地にかかる費用が別途発生しないか
これは本当に注意してください。
営業マンでも予期できないことが普通にあります。
ということで、今まで私が経験した不測の事態を2つ紹介します。
- 前面道路が狭くてトラックが入らない
- 土地所有者・水道管所有者の承諾がないと水が引き込めない
以上の2つです。
それぞれ解説をしていきます。
前面道路が狭くてトラックが入らない
まず1つ目の前面道路が狭くてトラックが入らないというケースです。
実はハウスメーカーはトラックで資材を搬入するのですが、前面道路が狭くてトラックが入らないというケースが稀に存在します。
例えば実際にあった例でいうと、フェンスと木が道路にはみ出ていて、トラックが通れないというケースがありました。
この場合どうするのかというと、そのフェンスと木の持ち主に対して、1回壊していいかどうか確認するのです。
そしてその持ち主から了承を得られたら、それらを破壊してトラックで資材を搬入します。
私の場合、この時にかかった木とフェンスの撤去費用、それから資材搬入後にそれらを修復するための費用、これらに関しては、いろいろ根回ししてハウスメーカー持ちにしましたが、場合によってはこれらの費用もお客さん持ちになる可能性もあるわけです。
また、フェンスと木の撤去の承諾を得られなかったらどうするんだという話ですが、これは別の資材搬入ルートを探すか、それか小型のトラックに移し替えてこまめに資材を搬入するかのどちらかなのです。
ここで最悪なのが、小まめに資材を搬入するパターンしかない場合です。
無駄に搬入費用がかかるので、一気に工事費用が高くなります。
本来なら、契約の前にそれら不測の事態がわかればいいのですが、そうもいかないのが不動産です。
自分の建築予定地は本当に大丈夫かどうか、念入りに営業マンに確認することをおすすめします。
土地所有者・水道管所有者の承諾がないと水が引き込めない
続いて2つ目、土地所有者・水道管所有者の承諾がないと水が引き込めないというケースです。
これは私道に隣接した場所で家を建てる際に発生したケースです。
私道というのは一言で言うと、『行き止まり』がある道路です。
行き止まりがある道路は市が管理してくれないので、道路の舗装や維持管理をその周辺に住んでいる住民で行うことになるのです。
新しく家を建てるとなった場合も、その道路を管理しているのは周辺住民なので、事前に同意を得られないと、水道管を通せません。
ここまでは私も知っていました。
ですので何の問題もなくスムーズに段取りできたのですが、ここである不測の事態が起こったのです。
それが水道管に持ち主がいて、その水道管を不動産屋が所持していたということです。
つまり、水道管を通すのに住民の許可に加えて、その不動産屋からの許可を得ないと工事ができないということです。
これが工事直前でわかって、もう大慌てです。
ですので早急に対応しなければならないということで登記を見たら、その水道管の持ち主が、面識のある不動産屋だったのです。
これだったら難なく水道管使用の許可が下りるだろうと思って意気揚々とその不動産屋に行ったのですが、何とここでも予想外のことが起きて、水道管の使用許可料として40万円請求されたわけです。
不動産屋も自分が許可を出さない限り、水道管を通せないということがわかっているので、強気の金額を請求してきたという感じです。
もうそこからは仕方ないのでお客さんに正直に事情を説明しつつ、上司にも謝罪して20万ずつ持つことでその場はおさまりました。
ということで、私が経験したある種失敗談のような話になってしまいましたが、土地は本当に不測の事態がよく起きるのです。
これはもう、あるあるだと思います。
ですので『土地にかかる費用が別途発生しないか』についても、営業マンにしつこいと思われるくらい念入りに確認しておいた方がいいです。
営業マンから言質さえとっておけば、その後追加で何か発生しても、ハウスメーカー側が何とかしてくれるはずです。
注文住宅契約前に確認すること第6位：電気の引き込みは大丈夫か
これも見落としがちなポイントです。
実は家に電気を引き込む場合、注意しなければならないポイントが2つあります。
- トランスの容量
- 新たに電柱を設置する必要があるのかどうか
この2つになります。
少し専門的になるのですが、大事な話なのでわかりやすく説明していきます。
トランスの容量
まず1つ目
の『トランスの容量』についてです。
トランスというのは、電柱によくついているポリバケツのような物のことです。
皆さんも一度は見たことがあるはずです。
これをトランスもしくは変圧器と呼ぶのですが、太陽光発電の設置を考えている場合、このトランスの付け替え工事が発生してくる場合があるのです。
というのも、太陽光で発電した電気は一度トランスで受けて、そこから売電する仕組みになっているのです。
ですので例えば、これから家を建てる場所の近隣に太陽光発電をしている家が多かったり、あとは大容量の太陽光をのせている家が近くにあったりすると、通常のトランスでは電気を受けきれなくなってしまうのです。
もちろん、これから家を建てる場所の近隣に太陽光をのせている家がなかったとしても、自分がこれから建てる家の太陽光がそこそこの容量があると、それだけでトランス容量がいっぱいになってしまうという可能性も大いにあります。
こればかりは調べてみないとなんとも言えないのですが、もし仮に今のトランスでは受けられないとなると、容量アップのためにトランスの付け替え作業が発生してくるのです。
これが大体50万円くらいかかります。
けっこうな金額だと思いませんか？
また、そもそもトランスが近くにない場合もあるので、この場合は無条件で50万円のプラスです。
最近ではZEH対応の家にする人が増えてきたので、トランスに関するトラブルは絶対に今後増えてくると思います。
ですので、太陽光を設置する場合はトランスの容量が関係してくるということを、ぜひ覚えておいてください。
新たに電柱を設置する必要があるのかどうか
そして2つ目の『新たに電柱を設置する必要があるのかどうか』についてです。
これは太陽光を設置する場合と通常の場合、どちらにも言えることですが、電柱が敷地周辺にないと、電線を長い距離引っ張って家に取り付けなければならないのです。
そうなると、電線がたるんで危険なので、敷地内に新たに電柱を建てなければならないというケースが発生してくるのです。
特に太陽光発電を搭載している場合、電気のやり取りが多くなるため、電線が太くなり、その重みで電線がたるみやすくなります。
ですので新たに電柱を建てなければならない可能性が高くなるのです。
では、実際に新しく電柱を建てるとなるといくらかかるのかというと、だいたい20万円かかります。
これもなかなかの金額ですよね？
トランスと合わせて合計で70万円もかかるわけなので、これを知らずに契約してしまい、後々金額が上がりましたなんて言われたら、トラブル間違いなしです。
この電気の引き込みのやりとりに関しては、営業マンの経験と段取り次第で大きく変わってきます。
これから家を建てる方、もしくは今現在打ち合わせ中の方は、念のため絶対に確認してください。
注文住宅契約前に確認すること第5位：カーテン・エアコン・照明はどの程度含まれているか
これは王道だとは思いますが、契約を取りたい営業マンが真っ先に削るポイントが、カーテン・エアコン・照明、この3つです。
私は今現在、SNSで資金計画書のチェックもやらせていただいています。
そのため、いろんなハウスメーカーの資金計画書を見る機会が多いのです。
そこで明らかに安く見せたいんだなという資金計画書は、カーテン30万、エアコン40万、照明30万、合計100万円の予算どりをしているケースがほとんどです。
しかし、実際のところは少なくても150万円から200万円くらいは見ておかなければ、まともなカーテン、エアコン、照明を入れることはできません。
これが真実なのです。
ですので、皆さんにお伺いします。
見積もりに入っているエアコンの予算はいくらで取られていますか？
室外機の位置はどこにする予定になっていますか？
もし室外機が建物の外観を損ねるようなら、隠蔽配管にするという手段もありますが、それは検討されましたか？
照明はどこまでで、どんな物が入っていますか？
照明計画1つで建物の雰囲気が大きく変わります。
その予算で理想の家の雰囲気をつくることができそうですか？
カーテンに関しては、カーテンボックスは付けなくて大丈夫ですか？
遮光、遮熱カーテンにする場合の金額はどれくらいだか把握していますか？
今質問したことを全て確認してみてください。
1つでも疑義があるなら、徹底的に営業マンと打ち合わせしなおしてください。
低めに見積もられた状態で契約するよりも、高めの見積もりで契約をする方が、後々にかかる精神的負担ははるかに軽くなります。
1回目の契約は『そのハウスメーカーで決めた』という契約、2回目の契約は『実際に今まで打ち合わせしてきた内容で、工事を開始することを合意する契約』になります。
つまり2回目の契約をするまでは、いくらでも金額の増減はできるわけです。
多めに見積もって契約をした方が値引き率もいいわけなので、カーテン、エアコン、照明はどの程度含まれているかを再度確認してみてください。
注文住宅契約前に確認すること第4位：外構図面と見積もりはどうなっているか
これは住宅業界の悪習の1つだと思うのですが、本来間取りをつくる時は、外構から考えて、その次に家の配置を考えていきます。
もっと具体的に言うと、外構の中でもサイズの大きいもの、例えば、カーポート、玄関アプローチ、そういったものの配置をまずは考えます。
そして、その次に間取りと庭の繋がりを意識しつつ、その土地に合った家をつくり上げていくのです。
ですので本来は、間取りと外構はワンセットであるべきなのです。
しかし住宅業界の場合、どうしても家を売ることが先行してしまいがちなので、『家は家』『外構は外構』といった感じで、完全に分けて考えている人が多いのです。
その結果どうなるのかというと、一言で言えば外構の提案が疎かになるわけです。
例えばよくあるのが、資金計画書に『予算どり』という形で、ザックリと外構にかかる費用が記載されていたりします。
ただこの『予算どり』は、正直実態が伴っていないことが多いのです。
具体的な例を出してお話をすると『予算どり150万円』と資金計画書に記載があったとします。
いろんなハウスメーカーの資金計画書を見ていても、外構の費用は150万円前後で予算どりをしている所が多いですが、この150万円でどの程度の外構が完成するのか皆さん想像できますか？
実は150万円でつくれる外構は、本当に最低限なのです。
それこそ、門柱、アプローチ、駐車場のコンクリート、簡易的なフェンスとブロック、後は植栽が少々といった感じです。
また、もし仮に敷地が広かったり、高低差があったりするようなところだと、最低限の外構をつくるだけでも150万円以上は平気でかかってきます。
住宅営業も、何となくそれには気づいています。
気づいているのですが、言わないのです。
それがなぜかといえば、契約をとることを優先しているということと、『家は家』『外構は外構』といった形で切り分けて考えている人が多いからです。
ですので、実態の伴わない金額をとりあえず資金計画書に入れているといった感じです。
とりあえずでも金額が入っていれば、営業マンも「外構に関しては予算を見ています」と言えますし、お客さんからしても「予算取りをしてあるなら一安心」という気持ちに一旦はなりますからね。
そして契約をしてしまい、いざ外構の打ち合わせをしてみると予算が全然足りない、思っていた以上に外構費用がかかってしまったなど、そういうことがよくあるのです。
ですので資金計画書に予算どりがしてあったとしても、ここで一安心せずに、契約の前に今一度、今の予算でどの程度の外構ができるのかを必ずチェックしてみてください。
また、よく予算どりがされている外構費用で、契約前に提案された、外観パースに描かれている外構をつくれると考えてしまう方が多いのですが、あれはあくまでイメージ図です。
ですので、外観パースどおりに外構をつくろうとすると、予算オーバーになるケースがほとんどなのです。
こういったところにも落とし穴があるので、注意をしてください。
注文住宅契約前に確認すること第3位：床材は何が入っているか
家の完成度を高める3つの要素は『床・壁紙・照明』です。
そしてこの3つの中で唯一、契約の前段階で確かめておいた方がいいのが『床材』です。
なぜなら、床材は全て同じように見えて、それぞれに機能性があるからなのです。
機能性があるにも関わらず、ほとんどの人がそこに目を向けないのです。
具体例を出すと、床材は大きく分けて、突き板、挽き板、無垢床、この3種類が存在します。
- 突き板：集成材の上にインクジェットで木目調を印刷したシートを貼ってあるだけの床材
- 挽き板：集成材の上に厚さ0.2mmの本物の木を貼り付けた床材
- 無垢床：一本の木からなる床材
こういった3つのカテゴリに分かれているのです。
そしてこれら3つのカテゴリの中でも、例えば
- 突き板であるにも関わらず無垢に限りなく近い質感を出せるトリニティ
- 挽き板の天然木部分に樹脂を入れて加工し、水にも強く強度も高いWPCフロア
- 無垢の質感がものすごくいいマルホン
というような感じで、床材1つとっても機能性を併せもったモノが市場には数多く存在しますし、どのハウスメーカーも普通に扱えるのです。
しかし、ほとんどの営業マンは、ここまで詳しく床材を紹介することはありません。
その理由は非常にシンプルで、ただ予算合わせのためだけに見積もりに入れた床材だからです。
そしてそれに気がつかずそのまま家を建ててしまうと、例えば
- 室内でペットを飼った時にすぐに床材が傷ついてしまった
- 思った以上に床が冷えて冬場辛かった
- 部屋全体が安っぽい雰囲気になってしまった
なんていうことも普通にあるのです。
そうならないためにも、自分たちの見積もりに入っている床材は何なのか、そしてどんな性能なのかをしっかりと確かめてください。
契約の前段階で見積もりに入れておけば、値引率にも大きく関わってくるため、お客さんにとっても非常に有利です。
逆に契約後にこれらのフローリングに変更しようとすると、ただただ値段が上がるだけなので、チャンスは契約の前なのです。
注文住宅契約前に確認すること第2位：値引き条件は何か
ご存知の方も多いと思いますが、大手ハウスメーカーは営業マンにある程度の裁量があるので、値引きをすることができます。
そしてこの裁量権をうまく活用しつつ、値引きをするための条件を提示して契約に結びつけるということをよくやるのです。
例えば、現場見学会をさせてもらうのを条件として値引きを行ったり、着工月を指定して、そこまでに間に合うように打ち合わせを終わらせることで値引きをしたりといったことです。
特に着工月を条件に値引きを提示されている方がいる場合は注意が必要です。
それが何でかというと、単純にものすごい勢いで家の仕様を決めていくことになるからです。
例えば通常のスケジュールですと契約をしてから2、3ヶ月の間、納得するまで打ち合わせを行うことができるのに対して、着工月を条件にした値引きを承諾してしまうと、ハウスメーカー側に「いつまでに打ち合わせを必ず終わらせてください。」という明確な期日を決められてしまうのです。
しかもその期間がまた短いのです。
実際に私が見たことあるので最短だったのが、契約して1ヶ月後には着工するというケースでした。
ハウスメーカーは住宅ローンの融資が実行されてはじめて利益が出るのです。
ですので毎月毎月、どこかの家が着工する状態をつくっていないと、単純にその月の売り上げが赤字になってしまうのです。
あまり詳しくは言わないですが、そのハウスメーカーは、たまたま、その月に着工する家がなかった、あるいは計画がずれてしまったのだと思います。
そのため値引きを条件に1ヶ月後には着工するという条件を提示したわけです。
ただこうなると不幸になるのはお客さんの方です。
もちろん契約の前段階で営業マンがしっかりと全てを固めていれば話は別ですが、それでも1ヶ月後に着工となると、契約した後2回打ち合わせができるかどうかというレベルです。
そこで全ての仕様の確認と、銀行の融資実行の段取りまでを行わなければならないわけなので、素人からすれば、何が何だかわからず、絶対に抜け漏れも発生してきます。
このような感じで値引きと聞くと、「やった、こんなに安くしてくれるんだ！」と思って喜びがちですが、そこは冷静になって、どのようなデメリットがあるのか考えてから条件を飲むようにしましょう。
もし仮に、そこで値引きの条件が飲めないなら、別の条件にしてもらう交渉をするなどして、少しでもこちら側のデメリットが少ない値引き条件に変更してもらえるよう努力してみましょう。
注文住宅契約前に確認すること第1位：保証内容は他社と比べてどうか
これはとてもよくあるトラブルの1つです。
というのも、営業マン自体が保証の内容をよくわかっていないにも関わらず、『保証』を売りにして営業をかける人が多いからなのです。
ではなぜ営業マンは『保証』を売りにして営業してくるのかというと、それは単純な話で、わかりやすいからなのです。
例えば、展示場に行くと、自社の製品がいかに耐震性に優れているかを伝えるために、マグニチュードやガルという単位を用いて地震への強さを説明してくると思います。
しかし、マグニチュードもガルも、説明されてもいまいちイメージできませんよね？
それよりも「うちの製品の保証は30年なんです。それだけ長い間、保証できるっていうのは、構造体が強い証拠です。」と言われた方がわかりやすいですし「あぁ、なるほどね。」と思うわけです。
ですので営業マンは、こぞって保証の話をしたがるのです。
ここで1つ皆さんに覚えておいてもらいたいことがあります。
それは保証の『制度と運用は別物である』ということです。
ここでいう制度というのは保証の大枠のことで、運用とは、その枠の中身の話です。
実は営業マンがよく言う営業トークは『制度面』の話であって、『運用面』について詳しく触れてくる人はほぼいないのです。
例えば、「うちの会社は60年保証です。」という内容は聞いても、その60年保証を得るためには、何回点検して、どういった運用方法を取る必要があるのかというのを詳しく教えてくれる人はあまりいないということです。
それもそのはずで、つい4、5年前までは『制度面』である保証の年数だけを伝えれば、それだけで他社との差別化になったという時代も実際にありました。
そのため保証推しで契約を取る営業マンがけっこういたのです。
しかし今はどのハウスメーカーも保証の年数が伸びて遜色が無くなってきてしまいました。
ちなみに話が少しそれるのですが、ここ数年で各ハウスメーカー同士である協定が結ばれたのです。
その協定とは何なのかというと、「他社と比べてウチのハウスメーカーは保証が長いです。」という訴求をしてはいけないというルールです。
ただ契約を取るために今でも独自でつくった他社との保証の比較表を持っている営業マンもいます。
そういった営業マンは、アンテナの低い営業マンです。
もしそういう営業マンが自分の担当だったら、少し注意した方がいいかもしれません。
ということで話を戻しますが、こういった時代背景もあって、保証は『制度面』だけの比較ではわかりにくくなってしまっているということです。
そして営業マン自体も理解していないケースがけっこうあります。
ですので契約する前に、これから契約するハウスメーカーの保証の『制度』と『運用』はどうなっているのか、また他のハウスメーカーと比べて何が違うのかを再確認しておきましょう。
場合によっては契約の前に営業マンから約款・覚書・契約書、これらの書類を一式コピーしてもらい、事前にじっくりと目を通しておくといいかもしれません。
ぜひ注意してみてください。
注文住宅を契約する前に確認することTOP8のまとめ
今回は『注文住宅を契約する前に確認することTOP8』を紹介しました。
この8つをしっかり確認し、提案内容に疑問があったらすぐに指摘できるようにしておき、契約に失敗しないようにしましょう。
これから注文住宅の購入を検討したいという方は、わたくし、まかろにおが提供している注文住宅オンライン相談サービス「メグリエ」で大手ハウスメーカーの優秀営業担当を無料でご紹介しています。
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