【2025】注文住宅を「土地あり」で建てる流れは？注意点をわかりやすく解説

土地がある場合、注文住宅づくりがスムーズに進むと考える方も多いでしょう。しかし、土地があっても別の問題が発生することがあります。「土地があるから」と家づくりをハウスメーカーに任せきりにすると、後悔する場合もあるので注意が必要です。

今回は、土地がある場合の注文住宅づくりにおける基本的な流れや注意点、施主が知っておくべき重要なポイントを解説します。

土地ありで注文住宅づくりをする際の基本的な流れ

土地がある場合でも、注文住宅づくりがスムーズに進むとは限りません。土地の状態に関する知識をしっかり把握しておくことが、後悔しない家づくりの第一歩です。注文住宅は施主が希望する間取りや設備を反映できる大きなメリットがありますが、その分、家づくりに関する知識も求められます。まずは、土地の状態を確認し、家づくりに必要な基本的な流れを理解しましょう。

• 土地の状態を把握する
• 注文住宅づくりにかかる費用の内訳を把握して予算を立てる
• 注文住宅建築を依頼するメーカーの特徴を把握する
• ハウスメーカーを絞って比較・検討する
• ハウスメーカーを選んで契約する

土地の状態を把握する

土地があるからといって、すぐに家が建てられるわけではありません。土地の状態を正しく把握することが重要です。

たとえば、地盤の状態が悪いと、地震時に液状化が起こったり、家が沈み込んだりすることもあります。近年、多くのハウスメーカーは耐震性を強みとしていますが、地盤が弱ければその効果も十分に発揮されません。そのため、ハウスメーカーは「地盤調査報告書」の提出を求めることが多いのです。

また、過去に住宅が建っていた土地でも、現在の基準では地盤改良工事が必要になる場合があります。地盤改良工事には数十万円の費用がかかることもありますので、その費用も予算にしっかり組み込んでおきましょう。

さらに、土地調査を自社で実施しているハウスメーカーもあります。ハウスメーカーを選ぶ際に、土地調査を依頼できるところを選ぶと、別途業者を探す手間が省けます。

また、土地の境界線が不明確な場合は、ご近所とのトラブルに発展することもあるため、事前に境界を明確にしておくことが重要です。必要に応じて、土地家屋調査士に依頼して境界線を確定させましょう。

注文住宅づくりにかかる費用の内訳を把握して予算を立てる

土地の状態を確認した後は、注文住宅づくりにかかる費用を理解し、しっかりと予算を立てることが重要です。注文住宅の費用は、主に「建築費」と「諸費用」に分けられます。これらの内訳をしっかり確認し、計画的に予算を組みましょう。

建築費

建築費とは、注文住宅を建てるために必要な費用のうち、建物そのものにかかる費用のことです。具体的には、住宅の設計、材料費、施工費などが含まれます。

注文住宅の建築費は、主に「坪単価」を基に計算されます。「坪単価」とは、1坪（約3.3平方メートル）あたりの建築費用を示す単価のことです。坪単価が高いほど、住宅本体の価格も高くなります。

たとえば、坪単価が110万円の場合、30坪の家では3,300万円が必要となります。坪単価はハウスメーカーや施主の希望する間取りや設備によって異なるため、予算に応じて慎重に選ぶことが大切です。

同じハウスメーカーでも、提供する商品の種類や仕様によって坪単価が変動することがあるため、予算をうまく調整して選定することが重要です。

ハウスメーカーごとの坪単価を詳しく知りたい方は、「人から始める家造りの重要性を世に広める」をコンセプトとした住宅系YouTuber「まかろにお」が運営するYouTubeチャンネル「まかろにお【大手ハウスメーカー攻略法】」の「【2025年最新】大手ハウスメーカー坪単価ランキング」をチェックしてみてください。大手ハウスメーカーの最新情報を把握できます。

まかろにおは大手ハウスメーカーやメガバンクで勤務してきた経験を活かし、どのハウスメーカーにも忖度せず、メリットだけでなくデメリットやおすすめできない点もしっかりと紹介するなど、忌憚ない意見を述べていることが特徴です。2025年4月現在で登録者は約13万人を超え、住宅系チャンネルの中では最大規模です。

諸費用

注文住宅の諸費用とは、土地代と建物の建築費用以外にかかる費用です。これには、地盤改良費用も含まれます。その他にかかる費用には次のようなものがあります。

• 外構工事費用
• 建物組立費用
• 屋外給排水工事
• ガス引き込み費用
• 住宅ローン保証料
• 火災保険料
• インテリア・家具・家電購入費用
• 設計業務報酬料
• 長期優良住宅・性能表示制度申請費用
• 登記費用

これらの諸費用は、「敷地内に設置する住宅設備」「税金・登録にかかる費用」「保険料」などに分けられます。

土地購入時には「土地購入の仲介手数料」もかかりますが、土地が既にある場合は不要です。その一方で、地盤改良費用は高額になることがあり、予算に余裕を持たせておくことが大切です。

諸費用は一部を除き、施主の工夫で費用を抑えることが難しい場合が多いため、予算オーバーを避けるためには、建築費用から調整する必要があります。

費用相場を把握するために、「まかろにお【大手ハウスメーカー攻略法】」の「【最新2025年版】ハウスメーカーの注文住宅、規格住宅を予算別にまとめて解説してみました」をチェックすれば、おおよその費用相場もわかります。

注文住宅建築を依頼するメーカーの特徴を把握する

注文住宅を依頼するハウスメーカーは、建築費用に応じて「ローコスト系」「ミドルコスト系」「ハイコスト系」の3つに分類されます。各カテゴリーにはそれぞれ特徴があり、選択する際の重要なポイントを理解しておくことが必要です。

建物の建築費が高くなるほど、間取りや設備の自由度が高くなります。しかし、その分「営業担当者にすすめられるままにグレードアップしすぎて予算オーバーしてしまう」「費用をかけた割に満足いかない家になってしまう」といったケースも少なくありません。費用をかければ満足する家が建てられるとは限らないため、予算内で何を選べるのかをしっかり把握することが大切です。

また、「大手ハウスメーカー」と呼ばれる多くのメーカーはハイコスト系に分類されますが、規格住宅を選ぶことで、ハイコスト系のメーカーでもローコスト系やミドルコスト系の価格で家を建てることができる場合もあります。各価格帯でできる家づくりを理解した上で、最適な選択をすることが重要です。

ハウスメーカーを絞って比較・検討する

ハウスメーカーの予算や特色を把握した後は、施主の希望に最も適した家を建てられるハウスメーカーを選ぶことが重要です。「耐震性や耐久性が高い家」「気密性が高く快適な家」など、施主が求めるポイントを明確にしておくと、ハウスメーカーを絞り込みやすくなります。ハウスメーカーを比較する際の主なチェックポイントは次のとおりです。

• 予算：ハウスメーカーごとに複数の商品があるため、予算内で比較してみる
• デザイン：ハウスメーカーが得意とするデザインを確認する
• 施工期間：短期間で施工が完了すれば、コスト削減にもつながる
• 構造躯体：木造と鉄骨造、どちらが得意かを比較する
• 強み：施主の希望にマッチした強みを持つハウスメーカーを選ぶ
• アフターサービス：充実したアフターサービスがあるかを確認する
• 営業担当者との相性：営業担当者と良好なコミュニケーションが取れるか

なお、当サイト「メグリエ（MEGULIE）」は、まかろにおが運営している有名ハウスメーカー公認の注文住宅オンライン相談サービスです。相談だけでなく、大手ハウスメーカーの優秀な営業担当者を紹介してもらうこともできます。また、サイトに掲載されている豊富な建築事例から、お気に入りの事例を探せることも特長です。

公式LINEを友だち登録いただくことで、限定セミナーの案内を受け取ることが可能になります。

ハウスメーカー選びに迷っている方は、ぜひ登録してみてください。

また、「まかろにお【大手ハウスメーカー攻略法】」内の「これ一本で大丈夫!大手ハウスメーカー完全解説!!」チェックすれば、ハウスメーカーへの理解も深まります。

ハウスメーカーを選んで契約する

ハウスメーカーを3社ほどピックアップしたら、各社の営業担当者と相談し、間取りや見積もりの提案を受けましょう。複数のハウスメーカーの提案や見積もりを比較することで、それぞれの強みだけでなく、弱点や注意すべき点が見えてきます。ご自身の希望に合った家づくりができるハウスメーカーを選ぶことが最も重要です。

なお、「メグリエ（MEGULIE）」に登録しており、掲載されている施工事例の中で施主の希望に近いものを見つけられたら、担当した営業者に直接コンタクトを取って依頼することも可能です。

知名度が高いハウスメーカーだからといって、必ずしも施主の希望にぴったり合った家づくりができるわけではありません。営業担当者とのコミュニケーションをしっかりと取り、施主のニーズにしっかりと対応してくれるメーカーを選びましょう。

注文住宅の契約には「仮契約」と「本契約」の2種類があります。仮契約を交わす際には、通常10万円程度の申込金を支払い、本契約（工事請負契約）を結んだ後には建築費用の5～10％を手付金として支払います。

仮契約後にキャンセルすると、申込金が戻らない場合があります。本契約後にキャンセルした場合は、手付金に加えて違約金が請求される可能性があるため注意が必要です。

また、本契約後に間取りやドア・窓のサイズ、位置を変更する場合、建築確認の再申請が必要となり、別途費用がかかるだけでなく、竣工までの時間が延びる可能性があります。間取りや設備の設置場所については、契約前に入念に検討し、変更の必要がないようにしておきましょう。

家づくりは大きな費用がかかるため、急いで決めるのではなく、できる限り時間をかけてハウスメーカーを比較・検討することが大切です

土地ありで注文住宅づくりをする際の注意点

土地がある場合でも、土地を購入した場合とは異なる手続きや費用が発生することがあります。家づくりに着手する前に、土地に関係する手続きや支払いを済ませておくことが重要です。これにより、スムーズに家づくりを進めることができます。

注文住宅の建築には施主の関与が不可欠です。家づくりに集中し、関わりを持っておけば、満足のいく結果を得ることができるでしょう。最後に、土地がある状態で注文住宅づくりをする際の注意点について解説します。

• 登記の名義変更や税金の支払いが必要となる
• 地盤の改良工事に多額の費用がかかる可能性がある
• 土地の境界を改めてチェックする必要がある
• 古家付き土地を受け継いだ場合は別途取り壊し費用が必要となる

登記の名義変更や税金の支払いが必要となる

土地がある場合、相続や生前贈与で土地を取得したケースもあるでしょう。これらの場合、相続税や贈与税が発生する可能性があります。土地を得た際には、税金が発生するかどうかを確認しておくことが必要です。

税金の支払いが遅れると、延滞税や罰則が科せられることがあるため、期日内に支払うことを忘れないようにしましょう。

生前贈与で土地を得た場合

生前贈与で土地を受け取る場合、贈与税が課せられます。贈与税は、個人から個人へ110万円以上の財産が引き継がれた際に発生する税金です。贈与税には一定の控除があり、最大税率は55％です。

60歳以上の親や祖父母が18歳を超えた子どもや孫に土地を贈与する場合、「相続時精算課税」を選ぶことで、2,500万円まで贈与税が非課税になります。この制度は、「贈与税を払う余裕がないが、すぐに家を建てたい」という場合にも利用できます。

ただし、贈与を受けた土地と他の財産を相続した場合、その合算額が相続税課税対象となります。贈与税に関しては、節税方法がいくつかありますので、税理士に相談することをおすすめします。

遺産として土地を得た場合

遺産として土地を得た場合、相続財産が3,600万円を超えると相続税が課せられます。土地の評価額は変動するため、最新の評価額を確認しておくことが重要です。たとえば、過去に評価額が低かった土地でも、開発が進んだり新駅が開業したりすると、評価額が高くなることがあります。

相続税の発生については、税理士に相談して確認することが安心です。また、相続で土地を得た場合には、相続登記が必要です。2024年4月より相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記を行わなければ、10万円以下の過料が発生します。

相続登記は自分で行うことも可能ですが、必要書類が多く、不備があると受け付けられないことがあります。確実に登記を進めるためには、司法書士に依頼することを検討しましょう。司法書士への依頼には、5万〜20万円程度の費用がかかります。

地盤の改良工事に多額の費用がかかる可能性がある

地盤の改良工事は、土地の広さや地盤の状態、工事の内容に応じて費用が変動します。通常、地盤改良は建物を建てる場所のみで行われるため、注文住宅の坪数が多いほど改良範囲が広くなり、費用も増える傾向があります。

地盤の調査や改良工事は、ハウスメーカーが決まり、注文住宅の設計がほぼ終了した段階で実施されることが一般的です。地盤改良の費用が高額になると、住宅ローンの借入額を増やしたり、設計を見直したりする必要が出てくることもあります。

予算を立てる際には、地盤改良工事にかかる費用をあらかじめ取り分けておくことで、計画を大きく変更せずに済みます。

土地の境界を改めてチェックする必要がある

土地の境界線が不明確だと、近隣住民とのトラブルに発展する恐れがあります。境界を示す金属プレートやコンクリート杭などの「境界標」が設置されていることが一般的ですが、水害や地震などでこれらが失われることもあります。

地積測量図をもとに境界を確認できますが、測量図が古い場合には、土地家屋調査士に依頼して再確認する必要があります。再測量には費用がかかり、隣家住民の立ち会いが必要となる場合もあります。

境界に関する問題は、都市部・郊外を問わず発生する可能性があるため、自己判断せずに確認しておくことが重要です。

古家付き土地を受け継いだ場合は別途取り壊し費用が必要となる

古家付き土地とは、価値が低くなった住宅が建っている土地のことです。たとえば、親や祖父母から古い家屋とともに土地を相続した場合などです。

古家付き土地に新しい家を建てるには、まずその家を解体するための費用が別途かかります。解体費用は、建物に残っている家具や家電、さらには基礎や浄化槽といった「地中障害物」がある場合、さらに高額になることがあります。

また、地盤が脆弱な場合、解体費用と地盤改良工事の費用が合算されると、土地を購入する費用と同程度になることもあります。家ごと土地を相続して新しい家を建てる場合、注文住宅が建設可能な状態にするためにどれくらいの費用がかかるのか、事前に見積もりを取って確認しておくことが重要です。

まとめ

土地がすでにある場合に注文住宅を建てる際の流れと注意点について解説しました。

土地がある場合、土地購入費用が不要な分、家にかける予算を増やせると考えがちですが、実際には地盤改良や古家の解体費用など、予想外の費用が発生する可能性があります。これらの費用が高額になると、土地購入時と同じくらいの金額が土地整備にかかることもあるため、注意が必要です。

予算を立てる際には、家の建築費用に加えて、地盤改良費やその他の費用も計算に入れておくことが重要です。安易に家にかける予算を増やすのではなく、地盤改良費用を別途予算として確保しておけば、後から予算を大きく変更せずに調整できるでしょう。

ハウスメーカーを選ぶ際には、土地調査や地盤改良工事を一貫して依頼できるメーカーを選ぶことが費用の節約につながる可能性があります。さらに、ハウスメーカーの選定においては、単に知名度や予算だけでなく、それぞれのメーカーが持つ特色や強みも把握しておくことが重要です。

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