この記事はメグリエ運営事務局によって作成しました。
「注文住宅を建てたいけど、土地探しは自分でするもの？」「ハウスメーカーに任せた方が良い？」そういった疑問をお持ちではないでしょうか？
実は、注文住宅を建てる際の土地探しは、プロであるハウスメーカーに任せるのが最も効率的で失敗しにくい方法です。手間も時間も大きく削減できるので、家づくり全体の満足度にも大きく影響します。
今回は、土地探しにおけるたった1つのコツと、良い土地を見極めるための条件について解説します。これから注文住宅を検討している方にとって、土地探しのスタート地点として非常に役立つ内容になっていますので、ぜひ参考にしてみてください。
注文住宅を建てる場合、土地探しは自分でしてはならない
注文住宅を建てる際、多くの人が「まずは土地を探さなければならない」と考えがちですが、土地探しから始めるのは非効率な進め方です。
また、土地探しを個人で行うと、インターネットや不動産会社を駆け回ることになり、膨大な時間と労力がかかる上、希望通りの条件に出会える保証もありません。
さらに、専門的な知識が不足していると、不動産業者に足元を見られたり、将来的に問題のある土地を選んでしまったりするリスクもあります。
その点、ハウスメーカーに土地探しを依頼すれば、建築の専門的な視点から建てやすい土地を選定してくれるため、失敗の可能性が大きく下がります。
住宅ローンや契約の手続きも、「土地＋建物」のセット契約で進める方がスムーズかつ金利の優遇が受けられるケースもあり、トータルで見てもおすすめです。
理想の家づくりを実現するには、土地探しの段階からハウスメーカーと連携し、「土地と建物を一体で考える」という視点が重要です。
土地探しの前にやるべきこと
理想のマイホームを実現するためには、土地を探す前にやるべき準備があります。具体的には、次の準備を進めておきましょう。ここでは、それぞれについて詳しく解説します。
ハウスメーカーを3社ほど決める
最初に行うべきなのは、ある程度ハウスメーカーを絞り込むことです。
土地探しはハウスメーカーに依頼できるため、最初から自分で動く必要はありません。むしろ、建てたい家のイメージや予算に合ったハウスメーカーを見つけておくことで、的確な土地の提案を受けることができます。
また、住宅ローンの審査や契約は「土地＋建物」のセットが基本です。土地だけを先に購入してしまうと、融資が通りにくくなったり、希望の建物が建てられなかったりという事態にもなりかねません。信頼できるハウスメーカーを複数比較して、候補を3社ほどに絞ることが理想的です。
エリアと予算決める
次に、住みたいエリアと予算を明確にしましょう。まずは、通勤や通学、買い物の利便性、子育て環境など、優先すべきポイントを整理した上で、「どのエリアであれば生活しやすいか」を考えます。
予算についても、土地と建物を分けて考えるのではなく、「トータルでいくらかけられるか」を基準にすることが大切です。住宅ローンの借入可能額や、登記費用・外構工事費といった諸費用まで含めて、余裕のある資金計画を立てるようにしましょう。
希望する土地の条件をまとめる
土地選びをスムーズに進めるには、自分たちがどういった土地を求めているのかを明確にする必要があります。駅までの距離、周辺環境、日当たり、学校区、地形など、希望条件を洗い出し、優先順位をつけておきましょう。
条件は完璧に揃うとは限らないため、「譲れない条件」と「妥協できる条件」に分類しておくことがポイントです。紙やスマホのメモアプリなどを活用し、家族で共有できるリストを作っておくと、比較検討がスムーズになります。
基礎知識を身につける
土地選びには専門的な知識が求められる場面も少なくありません。最低限の基礎知識を持っておくことで、不動産会社やハウスメーカーの説明を正しく理解し、情報に振り回されずに冷静な判断ができるようになります。土地探しで知っておくべき基本用語には次のものがあります。
用途地域
用途地域とは、都市計画法に基づいて土地の利用方法を定めたもので、建てられる建物の種類や規模が地域ごとに決まっています。住宅地、商業地、工業地など13種類あり、それぞれに生活の利便性や環境が大きく異なります。
静かな住環境を求めるなら第一種低層住居専用地域、利便性を重視するなら商業地域など、目的に応じてチェックが必要です。
建ぺい率・容積率
建ぺい率とは、敷地面積（土地の面積）に対して建物を建てられる割合のことです。容積率は、敷地面積に対する延べ床面積（建物の各階の床面積を合計した面積）の割合です。
これらの制限によって建てられる家の大きさや形状が決まるため、敷地の広さだけで「この土地は広いから大きな家が建てられる」と判断するのは危険です。理想の間取りが建てられるかどうか、必ず確認しておきましょう。
建築制限
地域によっては、建物の高さや構造に制限が設けられています。代表的なものに斜線制限（日照を確保するための規制）、日影規制（隣地への日影時間を制限）、防火地域（火災リスクを抑えるための構造制限）などがあります。
場合によっては希望の家が建てられない可能性もあるため、土地購入前にハウスメーカーに確認してもらうと安心です。
角地・中間画地
角地は2方向が道路に接しているため、日当たりや風通しが良く、人気が高い一方で価格も割高になる傾向があります。
中間画地は両隣に建物があるため静かで価格も比較的抑えられています。それぞれにメリット・デメリットがあるため、自分たちの生活スタイルに合う立地を選びましょう。
ここまでの内容を踏まえて、まず優先すべきはハウスメーカー選びと、家づくりの基礎知識を身につけることです。
まだあまり知識がなく、ハウスメーカーについてもよくわかっていないという方は、住宅系YouTuberの「まかろにお」が運営するYouTubeチャンネル「まかろにお【大手ハウスメーカー攻略法】」の活用がおすすめです。
こちらのチャンネルでは、元大手ハウスメーカー勤務で、住宅営業で全国No.1を獲得した「まかろにお」が、実際の価格感や営業担当のリアルな対応、設備の選び方などをわかりやすく解説しています。費用の見極め方やハウスメーカー選びの参考になる情報が満載ですので、ぜひご覧ください。
動画では、各ハウスメーカーの優秀な営業担当者からもらったリアルな情報をもとにして、役立つコンテンツを多数配信しています。2025年5月現在、チャンネル登録者は13万人以上を誇ります。
土地探しはハウスメーカーに依頼する
土地探しは、家づくりの最初の大きなハードルです。しかし、自分で行う必要はありません。むしろ、理想の家を建てるためには、土地探しの段階からハウスメーカーに依頼するのが賢明です。
ハウスメーカーには、提携している不動産会社や独自のネットワークがあり、一般には出回っていない非公開の土地情報を紹介してもらえることもあります。また、建築計画と並行して土地探しを進められるため、土地と建物のミスマッチが起こりにくく、スムーズに家づくりを進めることができます。
そして、住宅ローンや資金計画の面でも、土地と建物をセットで検討できることは大きなメリットです。予算のバランスが取りやすく、無理のないプランを立てることができるでしょう。
一方で、不動産会社に単独で土地探しを依頼すると、「売ること」が目的になってしまい、建築条件や費用に関するアドバイスが得られないこともあります。また、素人だと判断されて不利な条件を押し付けられるケースもあるでしょう。
失敗のない土地探しを目指すなら、家づくりのプロであるハウスメーカーを活用するのが最も安心で効率的な方法です。
土地探しで意識すべきコツ
注文住宅の土地探しにおいて、最も大切なたった1つのコツ、それは「ハウスメーカーに丸投げする」ことです。これが、効率的かつ理想に近い家づくりを実現するための最短ルートです。
もちろん、そのほかにも意識しておくべきポイントはいくつかありますが、あくまで「補助的な意識」として捉えてください。ここでは、この「たった1つのコツ」を軸に、土地探しで押さえておきたいその他のポイントも併せて解説します。
【最重要】ハウスメーカーに丸投げする
繰り返しますが、土地探しはハウスメーカーに相談して任せるのがベストです。
ハウスメーカーは建築の知識を持ち、建てる家の条件にあわせて最適な土地を提案してくれます。単に土地のスペックだけでなく、建物の設計や配置を前提にして選んでくれるため、後から「思っていた家が建てられない」という失敗も防げるでしょう。
また、土地と建物をセットで契約できるため、住宅ローンの手続きも一括で進められます。契約や融資の手間を最小限に抑えられ、時間的にも精神的にも余裕を持った家づくりが可能です。
理想の家づくりをイメージする
他にも意識すべきポイントとしては、家の完成形をある程度イメージしておくことです。
たとえば、広いリビングが欲しいのか、平屋を建てたいのか、庭が必要なのかなどが挙げられます。こうした要望によって、必要な敷地面積や形状も変わってきます。
施主に明確なイメージがあれば、ハウスメーカーも動きやすいため、事前にイメージを固めておくと良いでしょう。
理想の住まいを明確にすることで、どんな土地が合っているかの判断軸が生まれます。家づくりの軸をぶらさずに土地を選ぶことで、無駄な見学や検討の時間も減らせるでしょう。
現地を見に行く
さらにいうと、インターネットの情報や写真だけで判断するのは危険です。実際に現地を訪れることで、周囲の雰囲気や生活環境、隣家との距離感、日当たり、風通し、交通量、騒音など、五感で得られる情報が非常に多くあります。
また、訪問する時間帯によって街の表情が変わることもあるため、朝・昼・夜など複数回足を運んで確認するのが理想です。安全性や利便性など、暮らしてから気づくような点を事前に把握できます。
ハウスメーカーから土地情報をもらった場合も、可能な限り現地を見に行くようにしましょう。
細かくこだわりすぎない
理想を追い求めるあまり、条件を絞りすぎると土地選びはかえって難しくなります。駅まで徒歩10分以内、南向き、角地、学区内などと良い条件を並べすぎても、該当する土地はほとんど出てきません。
土地は早い者勝ちの世界です。7〜8割の条件を満たしていれば「買い」と判断する柔軟さが重要です。また、すべての条件を完璧に満たす土地は存在しないという前提で、優先順位を決めておくと決断がしやすくなります。
「土地探しやハウスメーカーについてもっと知りたい」といった方には、住宅系YouTuberの「まかろにお」が運営するYouTubeチャンネル「まかろにお【大手ハウスメーカー攻略法】」の活用がおすすめです。
家づくりの参考になる情報が満載ですので、ぜひご覧ください。動画では、各ハウスメーカーの優秀な営業担当者からもらったリアルな情報をもとにして、役立つコンテンツを多数配信しています。
良い土地の条件とは
「良い土地って、結局どんな土地？」と疑問に感じる方も多いことでしょう。価格や場所だけで判断してしまうと、実際に家を建てる段階になって予想外の問題が発生することも少なくありません。
良い土地の条件としては、主に次のものなどが挙げられます。
もちろんまずは希望条件を並べることが大切ですが、実際に探す際には、これらも意識するとより安心できます。それぞれ詳しく解説するのでチェックしてみてください。
建物を建てやすい
建てやすさは、家づくりのしやすさとコストに直結します。
整形地（四角や長方形の土地）は設計の自由度が高く、無駄なくスペースを使えるため、間取りの自由度も上がります。反対に、旗竿地（旗のような形状の土地）や変形地は設計が難しく、理想の間取りが制限されることがあります。
また、土地の高低差が少なく、地盤が安定していることも重要なポイントです。地盤が軟弱だと、改良工事が必要となり、数十万円〜数百万円の追加費用がかかることもあります。
インフラが整備されている
土地の形状だけでなく、その周辺のインフラ確認も欠かせません。
水道・下水道・ガス・電気がすでに引き込み済みであれば、建築もスムーズにスタートできます。
また、前面道路の幅も重要な要素です。狭すぎると建築資材の搬入が難しくなり、工事費用が割高になったり、そもそも希望の建物が建てられなかったりすることもあります。工事車両が入れるかどうかは、現地で必ず確認しましょう。
併せて、将来的なインフラ整備計画（道路拡張、上下水道整備、都市開発など）も自治体の情報を調べてチェックしておくと、資産価値や利便性の変化にも備えることができます。
災害リスクが低い
いくら好立地で魅力的な土地でも、災害リスクが高いと安心して住むことはできません。ハザードマップを確認し、洪水・土砂災害・津波などのリスクがないか事前に調べましょう。
また、地震に備えるためにも、地盤の強さを調査しておくことが大切です。ハウスメーカー次第ですが、必要であれば地盤調査を行い、耐震性の高い建築が可能か確認しましょう。
加えて、過去の災害履歴や自治体の防災対策も参考になります。避難場所の位置や、災害時の情報発信体制などもチェックポイントです。
土地探しが上手くいかない時の対処法
「なかなか希望に合う土地が見つからない」「どれも条件に少し満たないから決めきれない」といったように土地探しに行き詰まってしまうケースは珍しくありません。特に条件を厳しく設定している場合や、人気エリアを希望している場合には、競争も激しく選択肢が限られてしまいます。
そのような場合は、次のような対処法を試してみてください。
いざ困ったときのために、事前にチェックしておきましょう。
エリアを広げる
最初に検討していたエリアにこだわりすぎると、なかなか良い土地に出会えないことがあります。そのような場合は、視野を少し広げてみるのが効果的です。
たとえば、駅1つ分離れたエリアや、通勤時間が10分長くなる場所に目を向けてみると、思いのほか条件の良い土地が見つかることもあります。また、隣接する自治体や郊外エリアには、価格が抑えられている土地や、環境の良い穴場エリアが存在することもあります。
将来的に開発が進みそうな地域や、再開発の計画があるエリアなどは、資産価値の上昇も期待できるため、長期的な視点での検討もおすすめです。
条件を緩める
希望条件を見直し、柔軟にすることで、選択肢は一気に広がります。たとえば、「駅徒歩10分以内」という条件を「15分以内」にするだけで、候補が倍近くに増えるケースもあります。
土地の面積、形状、向きなども同様です。「南向き」にこだわらず、「東向き・西向き」も視野に入れる、「整形地」ではなく「やや変形地」でも建築可能か検討するなど、譲れる条件を洗い出してみましょう。
条件に優先順位をつけ、「絶対に外せない項目」以外を少し妥協することで、現実的な選択肢が見つかる可能性が高まります。
更地以外も検討する
多くの人が更地を前提に土地探しをしますが、それ以外の選択肢を検討することも大きなチャンスになります。
たとえば、古家付き土地（すでに古い建物が建っている土地）や、借地権付き土地などは、価格が抑えられていることが多く、トータルでの費用を下げられる可能性があります。
古家付きの場合は、建物を解体して新築することも可能ですし、状態によってはリフォームして使うという選択肢もあります。更地にこだわりすぎず選択肢の幅を広げることで、希望に近い土地が見つかることもあります。
まとめ
注文住宅は、「どんな家を建てるか」と同じくらい、「どんな土地を選ぶか」が重要です。その土地を知識がない状態で自力で探そうとしても、なかなか上手くいきません。
そのため、まずはハウスメーカーをいくつか選び、土地探しについては丸投げするのがおすすめです。その上で、条件については完璧を求めすぎず、理想と現実の両面から判断して選ぶと良いでしょう。
「ハウスメーカーについて詳しく知りたい」「そもそも家づくりの知識がない」といった方には、住宅系YouTuberの「まかろにお」が運営するYouTubeチャンネル「まかろにお【大手ハウスメーカー攻略法】」の活用がおすすめです。動画では、各ハウスメーカーの優秀な営業担当者からもらったリアルな情報をもとにして、役立つコンテンツを多数配信しています。
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