この記事はメグリエ運営事務局によって作成しました。
住宅を購入する際、多くの方が住宅ローンを利用します。注文住宅の場合、土地と建物と建物の購入方法によって審査の回数や引き落としの流れが異なります。
「大きな買い物なので申し込みから融資が下りるまでの基本的な流れを知りたい」「収入から組める住宅ローンの目安を知りたい」といった方も多いことでしょう。今回は、はじめて注文住宅を建築する方に向けて、住宅ローンを組む基本的な流れや組み方、注意点を解説します。
注文住宅を建築する際の住宅ローンの組み方と基本的な流れ
はじめに、注文住宅を購入する際に利用する住宅ローンの組み方や基本的な流れを解説します。注文住宅でローンを組む際は、主に次の3パターンがあります。
それぞれの違いや融資実行までの基本的な流れを知っておくと、計画が立てやすいでしょう。
組み方1：土地と建物をセットでローンを組む場合
土地の購入から家づくりをする場合、土地の購入費用と建築費用をひとまとめにしてローンを組む方法が一般的です。別名を「1本立て」といい、多くの金融機関でローンの取り扱いがあり、利用しやすいのもメリットです。住宅ローンを組む基本的な流れは、次のとおりです。
- 事前審査
- 土地に関する本審査
- 土地のローン契約手続き
- 建物の本審査
- 建物のローン契約手続き
- 引き渡しと同時に融資実行
土地と建物は別にローンを組むため、本審査が2回行われます。そのため、ローンを組む際は多くの書類を提出する必要があります。
また、土地や建物を購入する際は「手付金」や「土地契約手付金」などの名目でまとまったお金が必要です。これらのお金が用意できない場合は、別途「つなぎ融資」を利用して支払います。つなぎ融資については、別途解説します。
組み方2：建物のみでローンを組む場合
土地をすでに所有している場合は、建物の建築費用だけで住宅ローンを組みます。こちらも多くの金融機関で取り扱いがあり、選択肢は豊富です。住宅ローンの申し込みから融資決定までの基本的な流れは次のとおりです。
- 事前審査
- 本審査
- 契約手続き
- 融資実行
土地と建物をセットで購入する場合と基本的な流れは同じです。ただし、ローンを組むのが建物だけなので、必要な書類も少なくなります。
組み方3：土地と建物で別々にローンを組む場合
土地の購入と家の建築費用で別々にローンを組む方法もあります。「土地先行融資」や「2本立て融資」とも呼ばれており、「土地のローンだけを先に完済できる」「つなぎ融資を利用しないで済む」等のメリットがあります。
ただし、建物の着工や竣工の期日に期限があるため「土地を先に購入し、また時間をかけてお金を貯めて建物の住宅ローンを組む」といったことはできません。また、ローンの事務手数料が2回必要、土地を購入した時点で土地代のローン返済が始まるので、家計の負担が早くから増えるなどの注意点もあります。
住宅ローンを組む基本的な流れは次のとおりです。
- 事前審査
- 土地に関する本審査
- 土地のローン契約手続き
- 融資実行
- 建物の本審査
- 建物のローン契約手続き
- 引き渡しと同時に融資実行
土地の購入費用と家の建築費用のローンを同時に組んだ場合と似たような流れですが、土地を購入した時点で融資が実行される点が異なります。
つなぎ融資の利用方法と注意点
建物と土地をひとまとめにしてローンを組む場合、土地の代金を支払う時点では融資が実行されません。そのため、「つなぎ融資」を申し込んで足りない自己資金を補う手段があります。ここでは、つなぎ融資の利用方法と注意点を解説します。
つなぎ融資とは
つなぎ融資とは、住宅ローンとは別立てで利用できる融資です。住宅が竣工されて融資が実行されるまでは利息のみを支払い、住宅ローンで返済します。
つなぎ融資は、「土地の手付金」「土地の購入費用」「建物の着工金」「建物の中間金」などに利用可能です。原則として住宅ローンの融資が可能であると判断された場合に利用できる融資のため、基本的につなぎ融資だけを利用することはできません。
利用方法
つなぎ融資は、家が竣工するまでに支払うお金を工面できない場合に利用します。
家が完成するまでに支払いが必要な回数と金額は、利用するハウスメーカーや購入した土地・建物の金額等によって異なります。ハウスメーカーから詳細な説明を受けたら自己資金でまかなえる額を計算し、残りをつなぎ融資で補うのが一般的な方法です。
注意点
つなぎ融資の金利は2〜3％程度であることが一般的で、住宅ローン控除は使えません。そのため、借入額が大きくなるほど支払いが大変になります。また、何らかの事情で住宅の竣工が遅れると支払利息が増えます。
金融機関によっては住宅の竣工までに必要な費用をすべて融資してもらうことも可能ですが、無理のない返済ができるよう、しっかりと返済計画を立てたうえで利用してください。
注文住宅を建築する際に住宅ローンはいくらまで組める？
住宅ローンは、手取りの年収の8倍が上限といわれています。例えば、年収600万円の手取りは約450万〜510万円のため、3,600万〜4,080万円が上限です。
ただし、上限いっぱいまで借りてしまうとライフスタイルの変化等で収入が下がると返済ができなくなる恐れがあります。特に、これから出産・育児を予定している場合や、子どもが小さくこれから教育資金がかかってくる場合は、余裕を持った返済ができるような金額でローンを組みましょう。自己資金を多めに用意するなど工夫も大切です。住宅ローンを組む際の注意点には、次のものが挙げられます。
夫婦ペアローンを組む際はライフスタイルの変化に注意する
住宅価格の高騰している昨今、夫婦の収入を合算してペアローンを組むケースが増えています。ペアローンを利用すれば、夫婦どちらかの名義でローンを組むより融資してもらえる額が増えます。夫と妻の年収が合わせて1,000万円以上あれば、6,000万〜7,000万円の融資を受けることも可能です。
ただし、妻の妊娠や出産等でライフスタイルが変わって年収が減ると返済が苦しくなる場合もあります。また、夫婦が離婚する場合、住宅ローンの支払いをどうするかで話し合いが難航する恐れもあるでしょう。
現在の年収を維持したまま長期間働かないと返済が難しい額を借りると、返済が困難になるリスクが高まります。ローンを組む年齢、これからのライフスタイルを考えて融資を受ける金額を決めてください。
フラット35は頭金が少ないと金利が高くなる
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して行う最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。
フラット35は固定金利で毎月の返済額が変わらない、保証人が不要などのメリットがある一方、頭金が少ないと金利が高くなるといったデメリットもあります。
フラット35の利用を検討する場合は、メリットだけでなくデメリットも確認しておきましょう。上場企業の会社員など安定した収入がある方は、銀行の住宅ローンのほうが適している可能性があります。
定年後まで住宅ローンを組むと返済に行き詰まる可能性がある
退職金で住宅ローンの一括返済を想定し、定年後まで住宅ローンを支払う計画を立てる方もいるでしょう。しかし、会社の経営状態や社会情勢の変化で退職金が支払われなくなったり、減額されたりするケースもあります。
昨今では定年後も再雇用されて働く方も増えましたが、現役時代より収入が減るケースも多く、支払いに行き詰まる恐れもあるでしょう。定年後も支払いが続く長期住宅ローンを組む際は、繰り上げ返済も視野に入れておくなどの対処が必要です。
無理のない住宅ローンを組むための注意点・ポイント
無理のない返済をするためには、万が一年収が下がっても返済が可能な額でローンを組むことが必要です。そのためには、予算オーバーを可能な限り防ぐことも大切です。最後に、返済に無理のない住宅ローンを組むために押さえておきたいポイントを解説します。
なお、住宅ローンの審査に臨む前にローンを組む方にクレジットカードやローンの引き落としに遅滞ないか確認してください。クレジットカードやローンの引き落としに遅滞があると、5年間は住宅ローンを組めなくなる可能性が高まります。
また、現在の職場に勤務して3年未満の方や転職回数が多い方、自営業の方も住宅ローンの上限が低く設定される傾向があるため、注意が必要です。
注文住宅を建築する際にかかる費用の内訳を把握する
注文住宅を建築する際にかかる費用は、土地取得費のほか次の2つがあります。
| 種別 | 住宅取得費の割合 | 費用の内訳 |
| 家の建築費用 | 70～80％ | 建物本体のみの価格 |
| 諸費用 | 20～30％ | ・外構費用・屋外給排水工事費用・建物組み立て費用・地盤改良費用・住宅ローン保証料・ガス引き込み費用・火災保険料・登記料・設計料・家具・家電・長期優良住宅等の申請料 |
ハウスメーカーのホームページや広告・カタログを見ると家に2,000万円〜などの金額が記されています。これが、家の建築費用です。たとえば2,000万円の家を購入する場合、諸費用と土地の取得費が合算されます。また、オプション設備を付けると家の建築費用も上がります。
住宅ローンを組む際は、「何にどのくらい費用がかかるか」を把握しておきましょう。そうすれば、予算オーバーした際に調整もつけやすくなります。ちなみに、諸費用は概ね金額が固定されているので、金額を調整する場合は家の建築費用を削るのが一般的です。
なお、諸費用の具体的な金額について詳しく知りたい方は、「まかろにお【大手ハウスメーカー攻略法】」内にある「【最新2025年版】ハウスメーカーの注文住宅、規格住宅を予算別にまとめて解説してみました。」をチェックしてください。冒頭で、諸費用の内訳と金額の目安を解説しています。
まかろにおは、『人から始める家造りの重要性を世に広める』をコンセプトとした住宅系YouTuberです。大手ハウスメーカーの勤務経験を活かし、どのハウスメーカーにも忖度せず中立な立場で家づくりに役立つ情報を発信しています。
ハウスメーカーの価格帯を把握する
家の建築費用はハウスメーカーによって異なり、同じ坪数の家を建てた場合でも、メーカーによって価格に開きがあります。また、ハウスメーカーは、次の3つの価格帯に分けられます。ハウスメーカー選びの参考にしてください。
| ハウスメーカーの種類 | 価格帯 |
|---|---|
| ローコスト系 | 30坪の家を1,000万円台で建築できる |
| ミドルコスト系 | 30坪の家を2,000万円台で建築できる |
| ハイコスト系 | 30坪の家を3,000万円台で建築できる |
ローコスト系ハウスメーカーは、ほぼ建売住宅と考えてください。間取りの自由度は少なく、あらかじめ提示された間取りから施主が希望を選ぶ形です。
その中でも、「一条工務店」の「HUGme」は100通りの謹製プランが用意されており、選択肢が豊富です。利用すれば30坪1,000万円台で高性能な家を建てることができます。
画像引用元：一条工務店
施主の希望通りの間取りで住宅が建てられるのは、ミドルコスト系ハウスメーカーからです。ただし、住友林業や三井ホームなど有名ハウスメーカーを利用したい場合は、あらかじめ間取りや設備の規格が決まっている「規格住宅」を選択することになります。
また、間取りの自由度や性能を上げるほど価格も上がる傾向があります。何を最優先にするかよく検討したうえで選択しましょう。
ハイコスト系ハウスメーカーを利用すれば、間取りの自由度も上がってきて施主こだわりの家づくりが可能です。ハウスメーカーも選択が豊富になる一方、メーカーごとの強み、弱みをしっかり把握しておくことが大切です。
価格帯別に建てられる住宅の特色を把握しておけば、「間取りの自由度が下がっても良いから、高性能な住宅が建てられるハウスメーカーを選ぼう」「予算がかかっても良いから、間取りの自由度が高い商品を提供するハウスメーカーを選ぶ」といった選択の目安になります。
なお、各ハウスメーカーについてより詳しく知りたい場合は、「まかろにお【大手ハウスメーカー攻略法】」内にある「これ一本で大丈夫！大手ハウスメーカー完全解説！」をチェックしてみてください。
本当に必要な設備をピックアップする
注文住宅は、家の設備もある程度施主が自由に選べます。そのため、住人にとって本当に必要な設備は何か、時間をかけてピックアップすることが重要です。また、必要な設備に優先順位をつけておくとより選択しやすくなるでしょう。
注文住宅には「標準設備」と「オプション設備」の2種類があります。標準設備の設置費用は、家の建築費用にあらかじめ含まれています。しかし、標準設備でもグレードを上げると追加費用がかかってくるケースもあるため注意が必要です。
オプション設備は、追加するほど費用がかかります。ハウスメーカーや販売している商品ごとに、「標準設備」と「オプション設備」の内容や値段は異なるため、はじめにしっかりと確認してください。
家の建築計画を立てている最中は、金銭感覚が麻痺しがちです。ハウスメーカーの営業担当者のすすめられるままにオプション設備を設置し、予算を大幅にオーバーしてしまったケースは珍しくありません。また、せっかくお金をかけてオプション設備を付けたが結局使わなかったり、維持にお金がかかって設置を後悔したりするケースもよくあります。
設備選びに迷ったら、「まかろにお【大手ハウスメーカー攻略法】」内にある「【新築には不向きです】絶対買わない新築向け設備50選」をチェックしてみましょう。設備にも流行があります。流行の設備はハウスメーカーの営業担当者が熱心に設置をすすめるものもありますが、動画を見ておけば取捨選択の参考になります。
まとめ
注文住宅づくりに必要な住宅ローンの組み方や基本的な流れを解説しました。
注文住宅を建築する際に利用する住宅ローンの組み方には、複数の方法があります。特に、土地と建物の両方を購入する場合は、1本立てと2本立てのどちらの方法を利用するかよく検討してください。
また、住宅ローンの上限は手取り年収の8倍が上限といわれています。ただし、上限ぎりぎりまでローンを組んでしまうとライフスタイルの変化で収入が下がった場合、返済に行き詰まるリスクが高まります。
経済的に余裕を持たせた返済ができる額で住宅ローンを組むには、建物の建築費を抑えることも1つの方法です。建築費用を抑えながら満足する家づくりをするためには、施主も知識を蓄えてハウスメーカーの担当者に提案をしていくことが大切です。
「まかろにお【大手ハウスメーカー攻略法】」では、家づくりに必要な知識や最新情報を家づくりが初めてな方にもわかりやすく解説しています。家づくりを検討している方は、ぜひチェックしてみてください。
